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I danni da acqua causati da tubazioni ghiacciate costituiscono durante il periodo invernale una causa di sinistro che si verifica regolarmente e interessano in particolare edifici non riscaldati, immobili vuoti o utilizzati solo temporaneamente. La particolarità tecnica di tali danni risiede nel fatto che l’evento dannoso vero e proprio non si verifica al momento del congelamento della tubazione, ma in ritardo, durante lo scongelamento. Questo sfasamento temporale tra causa, evento dannoso e rilevamento del danno rende più difficile la valutazione tecnica e influisce sia sull’entità del danno sia sulla strategia di ripristino. Il presente articolo colloca i danni da acqua causati da tubazioni ghiacciate dal punto di vista tecnico e organizzativo, evidenzia i rischi tipici osservati nella pratica e analizza le basi decisionali rilevanti per assicurazioni e gestori immobiliari.
I danni da acqua causati da tubazioni ghiacciate rappresentano, durante il periodo invernale, una causa di sinistro che si verifica regolarmente in Svizzera. Sono particolarmente interessati gli edifici non riscaldati, gli immobili utilizzati temporaneamente e le unità abitative o commerciali vuote. Dal punto di vista tecnico, non è il congelamento della tubazione a provocare il danno, ma lo scongelamento successivo. L’espansione del volume dell’acqua durante il congelamento provoca crepe o indebolimenti dei materiali, che portano a fuoriuscite d’acqua al rialzo della temperatura.
Per la valutazione del sinistro è fondamentale considerare che la causa, l’evento dannoso e il rilevamento del danno possono essere temporaneamente disgiunti. Questo sfasamento influenza sia l’entità del danno sia la complessità degli interventi di ripristino.
Dal punto di vista tecnico, i rischi ricorrenti derivano da debolezze organizzative e strutturali. Tra gli errori più frequenti vi sono lo spegnimento dell’impianto di riscaldamento senza svuotamento delle tubazioni, la mancanza di controlli negli immobili vuoti e tubazioni insufficientemente isolate in pareti esterne o zone non riscaldate.
Un ulteriore fattore di rischio è la constatazione tardiva del danno. Più a lungo l’acqua scorre inosservata, maggiore è la probabilità di danni secondari a isolamento, massetti e elementi portanti. I costi del sinistro aumentano in modo non proporzionale, ma in maniera esponenziale con la durata dell’umidificazione.
Roland Meier descrive schemi ricorrenti osservati nella gestione dei sinistri:
«In pratica, la rottura della tubazione è spesso minima. Il danno rilevante deriva dalla fuoriuscita d’acqua non rilevata per diverse ore o giorni.»
Aggiunge inoltre:
«Nei casi di danni da gelo, la fuoriuscita visibile dell’acqua raramente rappresenta il problema principale. Ciò che conta è quante stratificazioni dei materiali siano già state umidificate prima che si potesse intervenire.»
Queste osservazioni si basano su casi di sinistro comparabili in edifici plurifamiliari e immobili a uso misto.
La prevenzione tecnica inizia già dalla progettazione e realizzazione del tracciato delle tubazioni. Zone resistenti al gelo, isolamento adeguato ed evitamento di tubazioni in aree non riscaldate riducono il rischio, senza eliminarlo completamente.
Dal punto di vista organizzativo, processi chiari di controllo e di escalation sono essenziali. Ciò include intervalli di controllo definiti per gli immobili vuoti, responsabilità documentate tra amministrazione, portineria e proprietà, e procedure stabilite in caso di ondate di freddo previste.
Dopo la constatazione del sinistro, viene attuato un processo tecnico strutturato. In primo luogo si individua la fonte del danno e si interrompe l’alimentazione idrica. Successivamente viene misurato tecnicamente il grado di umidificazione degli elementi interessati.
Sulla base di ciò, viene definito un concetto di asciugatura specifico per l’immobile. Durante la fase di asciugatura è necessaria una sorveglianza continua per documentare i progressi ed evitare danni secondari.
La rimessa in stato viene effettuata solo dopo aver raggiunto i valori di asciugatura tecnicamente richiesti.
Roland Meier, responsabile del reparto Asciugatura, chiarisce la classificazione di questo tipo di danni:
«Le tubazioni ghiacciate non costituiscono un evento eccezionale, ma un rischio tecnico calcolabile. Ciò che è determinante è l’esistenza di processi che consentano una rilevazione precoce e un trattamento strutturato.»
Per le assicurazioni è fondamentale distinguere chiaramente tra causa del sinistro, evento dannoso e danno consequenziale. Solo in questo modo è possibile valutare professionalmente le questioni di copertura e eventuali possibilità di rivalsa.
I gestori immobiliari beneficiano di concetti standardizzati di prevenzione e controllo. Questi contribuiscono a limitare i costi del sinistro, ridurre i danni secondari e documentare in modo tracciabile le questioni di responsabilità.
Quando si verifica il danno reale?
Il danno si verifica generalmente durante lo scongelamento della tubazione precedentemente ghiacciata.
Perché i danni da gelo vengono spesso rilevati in ritardo?
Si manifestano spesso in aree non riscaldate o raramente controllate e rimangono inizialmente invisibili.
Quali elementi dell’edificio sono particolarmente interessati?
Materiali capillari come massetti, isolamenti e strutture murarie.
I danni da gelo possono essere completamente evitati?
No. Le misure preventive riducono la frequenza e l’entità dei danni, ma non li eliminano totalmente.
Perché la documentazione è importante?
Costituisce la base per valutazioni tecniche e per le analisi effettuate dalle assicurazioni.
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