Incendio durante i lavori in condominio: Tribunale di Brescia, n. 2735/2025

Quando un incendio si sviluppa all’interno di un condominio durante l’esecuzione di lavori affidati a un’impresa, la responsabilità civile diventa una questione estremamente delicata e articolata. È fondamentale accertare la causa dell’incendio e individuare chi debba rispondere dei danni, non solo per l'immediata tutela patrimoniale ma anche per la futura gestione delle responsabilità contrattuali ed extracontrattuali.

Il caso: sentenza Tribunale di Brescia, n. 2735/2025

Recentemente, una decisione del Tribunale di Brescia ha fatto chiarezza su un episodio emblematico: durante il rifacimento di un tetto condominiale, affidato a un’impresa appaltatrice, un incendio ha causato la sospensione dei lavori e ingenti danni. L’impresa, pur avendo messo in sicurezza l’area, chiedeva il pagamento dei lavori svolti; il condominio, invece, negava la richiesta ritenendo che l’incendio fosse imputabile alla ditta, che aveva utilizzato fiamma libera nella posa della guaina bituminosa – in violazione di norme di sicurezza e clausole contrattuali.

Dopo l’accertamento tecnico e il giudizio ordinario, il Tribunale ha stabilito che:

• La causa esclusiva dell’incendio risiedeva nell’uso negligente della fiamma in presenza di materiali infiammabili, senza adeguate misure di sicurezza come l’adozione di estintori o dispositivi di protezione.

• La guaina impermeabilizzante impiegata era difforme da quanto previsto dal contratto.

• Non vi era elemento che facesse emergere una corresponsabilità del condominio committente.

Secondo il giudice, questo comportamento ha rappresentato una grave violazione delle cautele contrattuali e della diligenza professionale (art. 1176 c.c.), integrando un inadempimento sostanziale tale da giustificare risoluzione del contratto e il rigetto della richiesta di pagamento lavori da parte dell'impresa. Il danno era già stato indennizzato dall’assicurazione, pertanto la richiesta di ulteriori risarcimenti è stata rigettata. I costi sostenuti dal condominio per il ripristino sono rimasti a carico dell’impresa responsabile.

Principio generale: responsabilità dell’appaltatore

La sentenza conferma un principio affermato dalla Cassazione: l’appaltatore risponde integralmente dell’esecuzione dell’opera e ne assume tutti i rischi tecnici e organizzativi. La presenza di materiale infiammabile non costituisce, di per sé, un’esimente: la ditta deve adottare tutte le cautele previste dal contratto e dal piano di sicurezza, segnalare i rischi, interrompere le lavorazioni pericolose o adottare adeguate contromisure.

Quando risponde anche il condominio?

Il condominio può essere tenuto responsabile dei danni nei soli casi in cui:

• Abbia affidato i lavori a un’impresa evidentemente non idonea, oppure

• Si sia ingerito nell’organizzazione e conduzione dei lavori riducendo l’appaltatore a semplice esecutore (nudus minister).

In generale, la responsabilità per i danni provocati da incendio durante lavori ricade sull’impresa, salvo che ricorrano queste ipotesi eccezionali.

Fonti:

- ediltecnico.it

- condominionotizie.it

- dirittoegiustizia.it